עומדים בפני שיפוץ בית ? סגרתם עם קבלן שיפוצים ? איך תוכלו לוודא שהשיפוץ שלכם יהיה איכותי ומושקע ללא קיצורי דרך או עיגול פינות פיקוח בניה מול קבלן שיפוצים מה עדיף לכם?

כאשר אנשים עומדים בפני בניית בית הם בוחרים בדרך כלל באחד משני מתווי עבודה: עבודה עם קבלן מפתח או עם מספר קבלנים שכל אחד אחראי על תחום אחר. בשני המתווים, תפקידו של מפקח הבנייה הוא ברור וחיוני והרחבנו על כך מספיק במאמרים קודמים. אך מה קורה כאשר אתם מתכננים שיפוץ בית?
במקרה כזה מה עדיף? פיקוח בניה מול קבלן שיפוצים. בפרויקט שיפוצים, הנטייה של רוב המשפצים היא לשכור את שירותיו של קבלן שיפוצים אחד שאחראי על כל עבודות השיפוץ, כלומר קבלן מפתח. מדוע ? מכיוון שברוב המקרים פרויקט שיפוץ בית הוא פרויקט בהיקף קטן יותר מפרויקט של בנית בית: אין עבודות פיתוח, אין חפירות, אין יסודות. גם אם מדובר בשיפוץ אשר כולל תוספות בניה ואפילו בניית ממ"ד , הנטייה שלנו היא לראות את הפרויקט בכללותו כפרויקט קטן שניתן לסגור עם קבלן שיפוצים אחד שידאג לכל.

הניסיון שלנו לאורך השנים מלמד שגם בפרויקט שיפוצים עדיף לעבוד מול מספר קבלנים ומפקח בניה מאשר לעבוד מול קבלן שיפוצים אחד, אך גם אם החלטתם לשפץ במתווה של עבודה מול קבלן שיפוצים אחד לכל הפרויקט, חשוב שתשכרו את שירותיו של מפקח בנייה מנוסה.

אז איזו אפשרות עדיפה לכם ? פיקוח בניה או קבלן שיפוצים עד המפתח ?

בואו נעשה מעט סדר בדברים ונראה מדוע תמיד חשוב שיהיה לכם את האיש שלכם – מפקח הבניה – בכל עבודה, מול כל קבלן, גם אם מדובר בסך הכל בפרויקט שיפוצים : שורש העניין הוא שהתשלום שלכם לקבלן על פרויקט השיפוצים הוא סגור מראש, כך שמרגע סגירת העסקה מול הקבלן האינטרס האינהרנטי שלו הפוך משלכם. יש סכום X שמוקדש לשיפוץ וכולו משולם על ידיכם לקבלן, שמצדו אחראי על התוצאה הסופית. אתם רוצים שבמסגרת סכום X זה, הקבלן ישקיע מקסימום מאמץ, מקסימום זמן ואת מיטב החומרים בלי שיקולי חסכנות בשיפוץ שלכם, כדי שיהיה הכי איכותי ומוקפד. לעומת זאת, האינטרס העסקי הטהור והמובן של קבלן שיפוצים ( ושל כל בעל עסק שנותן שירות) הוא למקסם את הרווחים שלו במסגרת סכום X זה. ואיך קבלן, או כל בעל עסק אחר ממקסם רווחים ? הוא משקיע מינימום זמן (כדי שיוכל לעבור לפרויקט הבא) מינימום של כוח עבודה (כדי שיוכל להפנות עובדים לפרויקטים נוספים שפועלים במקביל, או כדי לחסוך עלויות כוח אדם) וחוסך בחומרים שעולים כסף כדי לקבל את כספו ולעבור הלאה.

מה לגבי עלויות בניה ?

זה נשמע רע, אבל כל עסק צריך לצמצם עלויות ולמקסם רווחים. העיקרון העסקי שך צמצום התקורה במטרה להגדיל את הרווח הוא תקף בכל מקום, בין אם מדובר בחוזה עבודה בין משפץ לבין קבלן שיפוצים, ובין אם מדובר בשוק ההון: יש את האינטרס של העסק ויש את האינטרס של האדם הבודד. לשם כך בדיוק נוצרה הרגולציה, שאנחנו רואים בכל ענף במשק הישראלי. רגולציה היא פיקוח שמיועד לוודא שבמסגרת הרצון של בעלי העסקים למקסם את רווחיהם, האזרח הפשוט לא יוצא בהפסד או בנזק. פיקוח בניה, אם כך, הוא הרגולציה של עולם הבניה.

מתכננים שיפוץ או בניה ?

צרו קשר ותראו כיצד אנו יכולים לעזור בתהליך, גם תחסכו כסף וגם תבנו אפקטיבי !

להשארת פרטים

הצורך לפקח על כשלים בבניה

מתוך האינטרסים ההפוכים של הלקוח ושל הקבלן נובעים כשלים אפשריים והמון חיכוכים ומריבות בין הצדדים. בשביל זה בדיוק יש את מפקח הבניה- כדי שיהיה גוף שדואג שהעניינים יתנהלו כיאות. מפקח הבניה הוא הצד האובייקטיבי שמוודא שהעבודות נעשות באופן מושקע ומיטבי ובלי קיצורי דרך. מכיוון שמפקח הבניה אחראי גם על התשלומים לספקים ולקבלנים, כל תשלום עובר דרכו וכל תשלום מועבר הלאה רק לאחר שהמפקח וידא שאכן העבודה התבצעה כמו שצריך בלי לחסוך בזמן, כוח אדם או חומרי גלם

טיפה על ניגוד עניינים

כשאנחנו מדברים על ניגוד האינטרסים הבסיסי בין לקוחות לקבלנים אנחנו כלל לא מתכוונים להשחיר את פני הקבלנים. אנחנו רוצים להצביע על נקודה חשובה זאת ולהראות כיצד ניתן לעבוד כך ששני הצדדים יצאו מרוצים ומסופקים : ע"י רגולציה – כלומר פיקוח בניה. בהקשר זה נציין עוד שני דברים חשובים : ראשית – חשוב מאד שמפקח הבניה יהיה איש אמון של הלקוח – כלומר שלכם : שיהיה מקצועי, שיהיה ישר ושיהיה נוכח בתדירות גבוהה באתר הבניה. שנית, במידה ובכל זאת בוחרים לעבוד עם קבלן שיפוצים ללא פיקוח בניה, חשוב מאד לבחור בקבלן ששמו הולך לפניו כאיכותי במיוחד, גם אם המחיר אותו ידרוש על פרויקט השיפוצים יהיה יקר משל קבלני שיפוצים אחרים.

ניהול פרויקטים בבניה – זה הפתרון בבניה

כל עסק צריך מנהל ופרויקט בניה אינו שונה בכך במהותו. גם כאן צריך לנהל תקציב, לעקוב אחרי לוחות זמנים, לתאם בין גורמים שונים ולוודא שהעבודה מתקדמת לפי תכנית העבודה שהותוותה מראש. אדם פרטי שבונה את בית החלומות שלו אינו יכול לדאוג לכל אלה בעצמו. אן לו את הכלים המקצועיים לכך ואין לו את הפנאי לכך. הפתרון לכך הוא שכירת שירותי ניהול פרויקטים בבניה.
ניהול פרויקטים בבנייה הוא שירות חיוני לכל פרויקט בניה. עבור הבונה הפרטי, משמעות השירות הוא שיש לפרויקט הבניה שלו מנהל על אשר דואג לכל הניירת, החשבונות, המכרזים, ההתנהלות מול הספקים, הקבלנים וקבלני המשנה כמו גם לניהול העבודה בשטח, ואילו הוא, הבונה הפרטי, יכול להמשיך בשגרת חייו ובעבודתו. אם נפרוט את נושא ניהול הפרויקטים לפרטים, אזי נראה שמנהל הפרויקט אחראי למשל להוצאת מכרזים לקבלני המשנה השונים, בחינת ההצעות שהתקבלו ובחירת ההצעה המתאימה ביותר, ניהול מו"מ עם הקבלן הנבחר וחתימה על חוזה עמו. לאחר מכן אחראי מנהל הפרויקט לעקוב אחרי התשלומים והחשבוניות מטעם הקבלן ועל התאמה בין מה שקורה בפועל לבין החוזה וכתב הכמויות המסוכם. דוגמה נוספת לעבודת מנהל פרויקט בבניה היא ההתנהלות הביורוקרטית מול העירייה, החל מהכנת התיק לקראת בקשת אישור בניה מהעירייה ועד לקבלת אישור אכלוס הבית.

מפקח בניה בדרום

14 בנובמבר 2016

מפקח בניה במרכז

14 בנובמבר 2016

השם שלך (חובה)

האימייל שלך: (חובה)

נושא

ההודעה שלך

 

מה תפקידו של מפקח ומנהל פרוייקט?

עבור יזמים בענף הבניין תפקידו של מנהל הפרויקט הוא אפילו יותר מורכב מאשר עבור הבונה הפרטי, מכיוון שמדובר בפרויקטים גדולים ומורכבים ובסדר גודל נרחב אשר מחייבים ניהול רציני והדוק אשר מקדיש תשומת לב לכל הפרטים ומסוגל לשלוט בפרויקט בניה מורכב על כל ההיבטים שלו, לוגיסטיים, אדמיניסטרטיביים ותקציביים.
ניהול מלא של פרויקט בבניה יכול לכלול גם פיקוח בניה מקצועי על העבודה באתר הבניה. במקרה כזה יתווסף לתפקידים הניהוליים גם תפקיד מקצועי מובהק של פיקוח בניה. פיקוח בניה מתבצע על ידי איש מקצוע בכיר ותיק ומנוסה מענף הבניה. ברוב המקרים מפקח הבניה הוא מהנדס. תפקידו של מפקח הבניה במסגרת ניהול פרויקטים בבניה הוא תפקיד חשוב והרה גורל ועיקרו פיקוח הדוק על העבודות ועל העובדים באתר הבניה במטרה לאתר ולמנוע ליקויי בניה ובמקרה הצורך לטפל בהם כך שהתוצר המוגמר יהיה איכותי וחף מליקויים.

מתכננים שיפוץ בבית? כדאי לכם לקרוא את זה

יצירת קשר עם קבלן שיפוצים או "שיפוצניק" יכולה להיות חוויה מורטת עצבים, במיוחד אם מדובר באיש מקצוע המתחמק מהבטחותיו, ובמידה שלא שריינתם מראש בהסכם את כל מה שצריך. המדריך המלא למשפץ הבית

חוזה לך ברח / דריה כנףעדכון אחרון:  26.02.10 , 19:08

 

החלטתם ללכת על שיפוץ של האמבטיה, המטבח והסלון. אתם מפקידים בידיו של משה השיפוצניק את המפתחות, אורזים את המטלטלין, הילדים והכלב - ועוברים לגור אצל החמות ל-5 ימים. אבל כשאתם קופצים בצהריים - משה לא נמצא והבן שלו, שאומר שהוא בן 15, מבטיח שאבא יבוא אחר כך ובינתיים כבר שובר את הקירות. משה לא זמין בטלפון ואתם נלחצים קצת, אבל בערב הוא מתקשר ומבטיח שהכל בשליטה, "רק תירגעו".

 

 

למחרת אתם באים ושוב הילד שם, צובע את האמבטיה, אך זה בכלל לא הצבע שסוכם עליו. הפעם משה עונה לטלפון ואומר שאין בעיה, הצבע יוחלף ו"רק תירגעו". כשאתם מגלים שיש מבצע על "מיכלי הדחה סמויים שקועים בקיר", אתם ממהרים לקנות שלושה. למחרת אתם מתייצבים ומנחיתים 3 סטים של מיכלי הדחה בידיו של הבן. כשהוא מרים עיניים תוהות, אתם זורקים בחצי חיוך: "רק תירגע".

 

קצת עיכובים, קצת ויכוחים, אבל בסוף הדירה מוכנה והכל נראה בסדר גמור. כשמשה דורש תשלום נוסף על ימי העבודה הנוספים, אתם מתמקחים: "מה פתאום, זה הוא שעיכב את העבודה!". כשמשה מסכים להיפגש באמצע, כבר אין לכם כח לריב אז אתם סוגרים איתו חשבון.

 

אבל בערב, כשאתם מתמקמים בחזרה בבית, אתם מגלים את כל ההפתעות: בכיור המטבח יש אופציה למים קרים בלבד, הדלתות לא נסגרות עד הסוף והוונטה לא הותקנה באמבטיה. כשאתם מתקשרים למשה הוא טוען שהוא ממש עסוק ושינסה לקפוץ בשבוע הבא. "אבל בינתיים", הוא מבקש, "רק תירגעו".

 

קבלן שיפוצים מורשה

בשבוע שעבר נרשם הישג להתאחדות קבלני השיפוצים, שדרשה זמן רב לחדש את המבחנים שעורכת המדינה להסמכת שיפוצניקים מורשים. פתיחת הבחינות מחדש תאפשר לשיפוצניקים שירצו בכך, להירשם במרשם הקבלנים כקבלני שיפוץ מורשים (תחת סיווג 131). כל זאת כחלק מהליך הסדרת התחום הפרוץ: על פי נתוני ההתאחדות - פועלים כיום כ-15,000 שיפוצניקים, אך רק כ-7% מהם רשומים ברשם הקבלנים.

 

לכם כצרכנים חשוב להבין, שאמנם למשה יש אחלה ידיים, סולם ואפילו בן שרירי, אבל עדיף היה לדעת שהוא עבר הסמכה מקצועית, שיש לו הניסיון הנדרש בתחום מומחיותו, שהוא מבוטח בביטוח מקצועי ושהוא מבצע עבורכם עבודה בהיקף כספי ובסוג המותרים לו לפי סיווגו המקצועי. אם לא כך הדבר וחלילה מתרחש אירוע ביטוחי, חברת הביטוח לא תסכים לכסות את הנזק שלכם, אפילו אם משה מבוטח.

 

על מנת למנוע הרפתקאות לא רצויות, ישנם מספר מספר היבטים שחושב לקחת בחשבון ולהסדיר אותם בכתב עוד בטרם התחלת עבודת השיפוץ. כמובן שהכל פתוח למשא ומתן.

 

תיאור העבודות

יש לצרף לחוזה העבודה, בהתאם לסוג העבודה והיקפה, את הנספחים הבאים: פירוט העבודות, מפרט טכני, כתב כמויות, ותכניות עבודה לביצוע. כל הנספחים  צריכים להיחתם על ידי כל הצדדים. בנספח פירוט העבודות, יש להקפיד על פירוט מירבי כדי למנוע מחלוקת עתידית, כך למשל: האם מיכלי ההדחה הסמויים היו חלק מהעבודות שסוכמו, או שהן בגדר עבודה נוספת?

 

גם לכתב הכמויות יש חשיבות: אם ברצונכם להחליף 30 מ"ר ריצוף, ציינו גם את סוג הריצוף, גודלו, מילוי מישקים כן או לא, סוג, צבע, עם פאנלים או בלי ואיזה (איש מקצוע יוכל לוודא שלקחתם בחשבון את כל הרכיבים). מה שלא יופיע בכתב הכמויות יחוייב כעבודה נוספת ולכן האינטרס שלכם הוא להקפיד על פירוט מירבי.

 

תמורה וחלוקת התשלומים 

  • "בואו נתחיל ונראה" - זה בהחלט משפט שיש להוציא מהלקסיקון. כדאי לסגור על "מחיר פאושלי", שמשמעותו - הסכום שסגרנו מכיל את הכל, כולל הכל.

  • נהוג לשלם לקבלן לפי שלבי ההתקדמות בעבודה. מומלץ להתאים בין המפרט הטכני - תיאור העבודות, ללוח התשלומים.

  • חשוב להשאיר אחוזים נכבדים כתשלום אחרון. במועד המסירה ייערך פרוטוקול ובו יירשמו התיקונים הנדרשים. ניתן גם לקבוע מספר ימים להשלמת התיקונים. רק כאשר אלה יתוקנו - תשלמו את התשלום האחרון. ככל שהוא יהיה יותר גדול, כך קטן הסיכון שתישארו עם שיפוץ לא גמור.

  • על מנת למנוע הפתעות יש להסדיר גם מי משלם על מה: סביר להניח שאתם תיאלצו לרכוש את שילובי הפסיפס באמבטיה, אך ברור שחומרי עבודה בסיסיים כגון מסמרים, חול ומלט, יספק הקבלן. כל השאר פתוח למשא ומתן ולעיגון בחוזה.

 

לוחות זמנים

  • תכננתם להיכנס לבית ב-1 בספטמבר אך השיפוץ מתעכב ולילדיכם אין אפשרות להכין שיעורים בחדר החדש. לפיכך מומלץ לקבוע בהסכם יום לסיום עבודות, כולל סנקציה כספית בגין איחור במסירה.

  • הקפידו להגדיר את תקופת העבודות בתאריכים ספציפיים ואת ימי הפיגור בימים קלנדריים. ההגדרה: "30 יום" ניתנת לפרשנות, למשל - אם נפלתם על פסח, אז 30 ימי עבודה יכול להתפרש כהרבה יותר.

  • מה קורה במצב בו אתם, המזמינים, מעכבים את העבודה ומונעים מהקבלן מלעמוד בדד-ליין? כך למשל, הקבלן עשוי לסיים את עבודתו במועד אך המטבח שהזמנתם טרם הגיע, הקבלן עוזב, ואחרי שבועיים, כשהמטבח מגיע סוף כל סוף, אתם מבקשים ממנו לחזור ולהשלים את הקרמיקה אך הוא כבר עמוק בפרוייקט אחר ודורש תוספת תשלום נכבדה כדי להגיע. אתם עשויים לכעוס אך לאו דווקא בצדק. קוראים לזה בלת"מ, הכירו בקיומו, ובנו תקציב ולוחות זמנים שמתחשבים בו.

 

שינויים במהלך העבודות

 

קשה להתעלם ממיכלי הדחה סמויים במחיר מציאה, גם אם הם לא הופיעו בתכנון המקורי. אבל מה קורה כשסגרנו עם הקבלן מחיר, ועכשיו מחליטים להוסיף לו עבודה באמצע, או לגרוע ממנה? התשובה היא שיש לעדכן את הקבלן מיידית בכל שינוי החורג מהתכנית המקורית ולעגן את השינויים בכתב.

 

בהתאם, יש להסדיר בחוזה כי במידה שהשינוי מצריך תמורה נוספת - היא תשולם לקבלן על פי מחירי הבסיס שנקבעו בכתב כמויות. אם אין אזכור בכתב כמויות - התוספת תחושב לפי ניתוח מחירים מסוכם. כך למשל, התקנת מיכל סמוי מצריכה עבודה נוספת, אך הזזת מיקומו של קיר שטרם נבנה לא אמורה לשנות את העלויות ולכן יש משמעות למועד ההודעה.

 

כדאי גם לקבלן לעדכן את המזמין כי הבקשה החריגה תעכב את סיום העבודה. באופן זה הוא יכול להגן על עצמו מפני דרישת תשלום פיצויים למזמין. אם מתגלע ויכוח באשר לשאלה אם השינוי הוא בגדר תוספת מעבר לתכנון המקורי או שהוא כלול בו - זה סימן שההסכם הראשוני ובעיקר נספחיו המקצועיים - לא היו ברורים מספיק. 

 

ניתן להגדיר בהסכם כי בכל ויכוח יפנו הצדדים לבורר מוסכם. אפשר אפילו להגדיר מראש את זהותו או מי יהיה זה שימנה אותו, למשל התאחדות הקבלנים. חשוב להבין שלמרות שבוררות מפחיתה את העומס של בתי המשפט והיא מהירה יותר, לא ניתן לערער בקלות על פסק בורר ולכן יש המעדיפים לפנות לבית המשפט או להליכי גישור לא מחייבים.

 

ביטוח ואחריות 

  • הקבלן אמור לשאת במלוא האחריות לכל נזק שייגרם כתוצאה מהעבודות: לכם, לקבלן, לעובדיו, לספקיו, למבקריו וכדומה. תאונות עבודה הן דבר שקורה בכל יום וחובה לוודא שלקבלן יש ביטוחים מתאימים. לשם כך העבירו את ההסכם עליו לסוכן ביטוח המצוי בתחום, שימליץ לכם אילו ביטוחים כדאי לכם לבצע או לדרוש מהקבלן לבצע, למשל ביטוח צד שלישי, חבות מעבידים, עבודות קבלניות, מבנה, תכולה ועוד.

  • הצמידו העתק מהפוליסה של הקבלן (שבתוקף) להסכם, וודאו שהסוכן שלכם עבר על כל הפרטים הקטנים - גבולות אחריות, חריגים, תנאים, מוטבים ועוד - במקרה ביטוחי הם הכי חשובים.

  • בדקו אם הקבלן רשום בפנקס כקבלן שיפוצים מורשה, ואם הדירוג שלו מתאים לעבודה שהתחייב לבצע.

  • וודאו שהקבלן יכול ומתכוון להנפיק לכם קבלות על התשלומים - זהו כתב האחריות שלכם.

  • קבלנים גדולים בעבודות גדולות יתנו לכם ערבויות בנקאיות וביטחונות אחרים. בעבודות קטנות לעומת זאת, הסיכוי לקבל ערבויות וגם לשמור על מחיר נמוך הוא קטן יותר. עניין זה נתון למשא ומתן אך כדאי להכירו.

  • לשאלות ובירורים נוספים ניתן לפנות להתאחדות קבלני השיפוצים

 

פיקוח

השאלה אם לשכור שירותי פיקוח, כלומר ליווי צמוד לשיפוץ על ידי מפקח מטעמכם, תלויה בהיקף העבודה ובכדאיות הכלכלית. לפעמים משתלם לשלם פיקוח על עבודה "קטנה", כי דירתכם משופעת באביזרי יוקרה וכל נזק קטן יעלה המון. במקרים אחרים, כשהתקציב קטן, מחליטים לוותר.

 

בכל מקרה, הפיקוח מבטיח שאריחי הפורצלן היקרים שרכשתם לא ייסדקו ושלא תצטרכו להתחנן בפני משה שיחזור לסדר את המים החמים לשטיפת הכלים. אם תחליטו לקחת מפקח, עליכם להתייחס בהסכם לעניין, זאת מאחר שלמפקח יש סמכויות מול השיפוצניק: הוא מאשר תשלומים, יכול לדרוש ממנו תיקונים וכדומה.

 

 

מיוחד לגולשי ynet – הסכם עבודות שיפוץ

יחסי מזמין-קבלן-משפץ הם מורכבים. קיימות מגוון עבודות, במגוון תחומים וטווחי מחיר, סיטואציות שונות שעלולות לקרות ובלת"מים שונים שעלולים לצוץ. ההסכם המצורף כאן, שהוכן במיוחד בשבילכם, מהווה מסגרת כללית בלבד.

 

יש להוסיף להסכם זה את מלוא הפרטים הרלבנטיים לשיפוץ שלכם ולמחוק סעיפים אחרים שלא מתאימים לצרכיכם. הסכם זה אמור להוות בסיס למשא ומתן על שיפוץ לא גדול, ללא פיקוח עליון וללא בטחונות קבלן - אותם ניתן להוסיף, וממנו ניתן ליצור את החוזה שיתאים לכם ספציפית.

 

ולסיום זכרו - גם החוזה הטוב ביותר לא יועיל לכם כשהשיפוצניק נעלם מאתר העבודות, מותיר אחריו נזקים ואין אפשרות לאתרו, או כאשר לאחד מעובדיו נגרם נזק קשה בשטח ביתכם, כשהוא לא היה מבוטח ואין שום גוף מאחוריו. לפיכך, בדקו היטב את איש המקצוע טרם תחילת עבודה: קבלו מידע אובייקטיבי על ניסיון קודם, דברו עם המעסיקים הקודמים, ראו עבודות שהוא התחיל וגם סיים, קבלו אישורים ודרשו קבלות כדין. בהצלחה.

פיקוח בניה בשיפוץ