עיצוב פנים לקבוצות רכישה לנדל"ן הוא שרות חדש יחסית אותו מעניק המשרד שלנו. אבל לפני שנצלול למה זה בדיוק אומר, אני רוצה לתת קצת רקע על המושג הזה: קבוצת רכישה.
קבוצות רכישה הן לא דבר חדש, מאז ומתמיד התאגדו אנשים על מנת להוזיל עליות של מוצרים או שירותים. בדרך כלל הקבוצות היו מיוצגות ע"י ועדי העובדים במקומות העבודה ואלו מצידם הביאו להנחות משמעותיות בשירותים שונים כגון ביטוחים, הנחה בכרטיסי טיסה ועוד שכאלה.
ישנם הרבה יתרונות וחסרונות בפרוייקט הסבוך הזה שנקרא קבוצת רכישה לנדל"ן אבל מנסיון אישי, כאשר מנהל הקבוצה הוא מקצוען ועיצוב הפנים גם כן מתבצע ע"י אנשי מקצוע מנוסים ומוכשרים דברים נראים פשוט יותר טוב.
מה צריך לבדוק לפני שמצ
טרפים לקבוצת רכישה?
מארגן הקבוצה - היועץ המשפטי - חברי הקבוצה
ראשית, יש לנסות ולבדוק כמה שיותר טוב את מערכת היחסים בין הדמויות המרכזיות בקבוצה, מה מטרת כל אחד מחברי הקבוצה, איך הוא רואה את הדרך להגשמת החלום ומה הם צרכיו. ככל שהמטרות של חברי הקבוצה קרובות וברורות יותר, סיכויים טובים יותר שהדרך תעבור בקלות גבוהה יותר.
ישנם מקרים בהם מארגן הקבוצה ואף היועץ המשפטי של הקבוצה הם גם בעלי דירות
בפרוייקט, מקרה זה מביא מצב של ניגוד עניינים שכן מאחורי כל החלטה שנלקחת ע"י מנהלי הקבוצה צריכה לעמוד אך ורק טובת הקבוצה!
שמעתי על מארגני קבוצות שבנו בריכות שחיה בדירות שלהם על חשבון שאר חברי הקבוצה גרמו לעיקובים ונזק רב ולעומת זאת אני מכירה כמה מארגני קבוצות, שלמרות היותם בעלי דירות דאגו ונתנו מעל ומעבר שקבוצת הרכישה שלהם תגיע אל קו הסיום בדרך המהירה, הטובה והזולה ביותר.
מיהו מארגן הקבוצה?
הסיכון והסיכוי להצלחת הפרוייקט תלויים מאוד ברמת הנסיון והמקצועיות של מארגן הקבוצה!
ישנם שלושה סוגים של מארגני קבוצת רכישה:
הכי כדאי - להצטרף לקבוצת רכישה בה ישנו מארגן בעל נסיון עשיר שכבר סגר את עיקרי הדברים מול הקבלן, גם הוא בעל נסיון עשיר ומוניטין חיובי. שניהם מתחייבים למחיר הסופי, למפרט, ללוח זמנים ידוע וברור ואף שניהם מעמידים בטחונות. מארגן הקבוצה אף יכול להיות בעצמו הקבלן וזהו המצב הכי דומה לרכישת דירה מקבלן.
פחות כדאי אבל עדיין בסדר - להצטרף לקבוצות אשר מאורגנות על ידי מארגני קבוצות גדולים, מוכרים בעלי מוניטין כדוגמאת קבוצת חג'ג'.
לא כדאי - להצטרף לקבוצת רכישה שמארגניה חסרי נסיון, ללא קבלות על הצלחות עבר.
הגודל כן קובע עדיף קטנה
מכירים את הקטע הזה שאתם יוצאים להפסקת צהריים עם חמישה אנשים וצריכים להחליט איפה אוכלים? כן, אחרי רבע שעה אתם עדיין במקום ברב המקרים כי אתה רוצה א' וההוא רוצה ב'...
בשורה התחתונה ככל שהקבוצה גדולה יותר, גם הבעיות גדלות באותה פרופוציה. יותר קשה למכור את הדירות לכל חברי הקבוצה, יותר קשה להגיע להחלטות ולסיים את הפרוייקט. בנוסף, ככל שהקבוצה גדולה יותר, כך קשה יותר לפקח על הפרוייקט ולהשיג לו ליווי בנקאי.
מצבה התכנוני של הקרקע
אחד הדברים הכי חשובים בפרוייקט היא היכולת להעריך מתי מתחילים? מתי הסוף? וכמה זה יעלה לנו?
במידה והקבוצה רוכשת אדמה שכוללת היתר בנייה בפועל הפרויקט יכול לצאת לדרך במיידית - זהו כמובן המצב האופטימלי. יודעים מתי מתחילים, קל יותר להעריך את סיומו של הפרויקט וכמובן שלקבלן הרבה יותר קל להעריך את עלות עבודתו ו
לכן קל יחסית להעריך את עלות הפרויקט כולו.
לעומת זאת, במידה ונדרשות הקלות מתוכנית המתאר ואף אין עדיין היתרי בניה, ישנה תמיד האפשרות שגודל הדירות ישתנה (יקטן) ואף כמות הדירות תקטן. במקרה זה צריך לקחת מקדמים גבוהים בהרבה שכן הסיכון מאוד גבוה.
מצבה המשפטי של הקרקע
באופן אישי אני ממליצה תמיד להעזר בבעלי מקצוע מהשורה הראשונה. תחסוך על הטיול לחו"ל לא על העו"ד שלך! אם אתם שוקלים להצטרף לקבוצת רכישה, כדאי שהעורך דין שלכם יבדוק את מצבו של הנכס ואילו סיכונים קיימים בקבוצה. אם הנכס "בעייתי" ברב המקרים צפויות לכם שנים של דיונים מול רשויות. ייתכן ואתם מעדיפים לרכוש נכס "בעייתי" וזול אך בכל מקרה מישהו צריך להציג לכם את התמונה בדיוק כפי שהיא בפועל.
היועצים - מי מתפעל את הפרויקט?
כל קבוצת רכישה זקוקה למספר יועצים ומנהלים מקצועיים. עורך דין, אדריכל (וכפי שנוכחתי להבין בשנתיים האחרונות גם מעצבת פנים), מהנדס ומארגני הקבוצה.
מעבר לחשיבות הקריטית של כל אחד מהיועצים לקיצור תהליכים, חיסכון בזמן ומריבות, חישוב מדוייק של עליות הם גם אמורים לתרום להורדת העלויות, שיפור הנראות וכך לרווח גבוה יותר למשקיעים.
הנחה גבוהה זה תמיד טוב?
אנחנו הישראלים לא פריירים, ככה אנחנו בכל מקרה אוהבים לחשוב ומצד שני, המציאות מראה אחרת! מספרים לכם סיפורי מעשיות על קרקע שעוד רגע מכפילה את המחיר שלה עברה את כל הוועדות ורק מחכים לחתימה של ראש העיר ממש מחר? לא לקנות! קבוצת הרכישה אמורה להשיג לכם הנחה ראלית של עד 15% במקרה הטוב כל סיפור אחר צריך להבדק טוב טוב!
מישהו אמר פולשים?
לעיתים בתום לב ולעיתים לא, אנשים ומבנים שונים יכולים להיות פיזית על הקרקע לעיתים גם במשך שנים רבות. פינויים יכול להשפיע בצורה ניכרת על כדאיות הפרויקט (כמובן שכל מקרה לגופו) טרם סגירת החוזים והחתימות יש לוודא שהנכס "נקי" ולא רק ברמת הניירת.
עיצוב פנים לקבוצות רכישה
אפשר להגיד מזל טוב הקרקע נרכשה והכל זורם כמתוכן, הקבלן כבר עובד במרץ על התכנון של האדריכל וכמויות הברזל תואמות בדיוק את תכנון המהנדס.
אז מה נשאר?
לבדוק את התכנון הפנימי של הדירות טרם התחילו בבנייה - בכל ארבעת המקרים האחרונים שבהם בדקתי את התכנון הפנימי של הדירות מצאתי כמה שינויים קטנים שחוללו שינויים גדולים (כל כך אוהבת את המבט של מנהל הקבוצה לאחר השינוי, מבט של-איך לא חשבו על זה קודם). אני כמובן, לא מדברת על התאמה אישית לדייר מסויים שרוצה לוותר על חדר לטובת הגדלת מטבח או סוויטת הורים.
לתכנן את המטבח - אם ניקח את הבניין הישראלי הסטנדרטי יש בו 4 דירות בקומה ודירות פנטהאוז/מיני פנטהאוז כלומר 5 מטבחים, שיתכן והם דומים אך כמובן אינם זהים.
המשרד שלנו משוחח עם הקבוצה ומבין את צרכיה, העדפותיה, מי יגור בדירה ומי משקיע ומתאים את המטבח אל המכנה המשותף הרחב ביותר. על סמך הנתונים מקבלים הצעת מחיר מנגרים וחברות מטבחים.
הנמכות גבס ותאורה - אחד האלמנטים הכי יפים בבית הם התאורה. משרדנו מתכנן את הגבס והתאורה בצורה אופטימלית ובכך משביח את ערך הדירה עבור המשקיעים ומביא יופי והנאה לדיירים.
בחירת החיפויים והכלים הסנטריים - לא משנה אם כל חברי הקבוצה רוכשים את הדירה עבור השקעה או עבור עצמם, ולא משנה מה הסטנדרט שניבחר, מעצבת פנים מנוסה תשלב את האלמנטים בצורה יפה ומעניינת יותר ובכך שוב, תביא לשידרוג הנכס.
תוכנית חשמל - לאחר תכנון השינויים בקירות הבית ותכנון המטבח תעשה התאמה של תוכנית החשמל לשינויים. כל דייר יהיה זכאי לפגישה אישית בו יוסברו לו התוכניות. במידה וירצה שינויים בנקודות החשמל מבחינת מיקום בלבד, תותאם התוכנית ותועבר לקבלן. במידה וירצה תוספות, תותאם התוכנית ותעבור לקבלן עבור תמחור התוספות. כל ההתנהלות תתבצע מול משרדינו וכך תימנע הפרעה לרצף העבודה של הקבלן וכן תימנענה טעויות תכנוניו
ת וביצועיות.
עיצוב הלובי - הלובי הוא אלמנט המכירה השני אותו רואה הקונה הפונציאלי והוא גם המקום שאתם כדיירים תעברו בו כמה פעמים ביום. אז כן, הוא יכול להיות מורכב משיש על הקיר ומראה גדולה (מישהו נרדם משעמום?) אבל הוא גם יכול להיות מדהים! כפי שכבר ציינתי, כל מקרה לגופו. ישנם מקרים בהם הדיירים רוצים אווירה מסויימת בלובי, מקרים בהם הלובי קטן ורוצים לתת תחושת גודל או לחילופין לובי ענק ללא תכלית. משרדינו בודק מה רוצה הקבוצה, מה היא צריכה ותופר לה את העיצוב שתואם את רצונם ותקציבם.
עיצוב הלובי הקומתי - המעלית נפתחת בקומה שלכם. מה תראו מול העיינים? איך תראה התאורה? איזו אווירה יש
דר הלובי בקומה?
משרד לאדריכלות פנים ועיצוב שמכיר ועובד עם קבוצות רכישה, מעלה את רמת התכנון והמקצועיות של הפרוייקט בעוד שלב. הוא משביח את הבניין מבפנים (עיצוב לובי הכניסה והלובי הקומתי) הוא משביח את הדירות ובכך מעלה את ערכן, הוא מצמצם מריבות כי הוא מהווה אוטוריטה מקצועית ועוזר בהכוונה ודיוק העליות של הפרוייקט.
#קבוצתרכישה #קבלן #קרקעלבנייה #עיצובלובי #מעצבתפנים #מעצבתפניםמומלצתבשרון #עיצובפניםלקבוצותרכישה #מארגןהקבוצה #היועץהמשפטי #חבריהקבוצה #בעלידירות #בריכותשחיה #לוחזמנים #קבוצתחג39ג39 #ליוויבנקאי #מצבההתכנונישלהקרקע #היתרבנייה #מצבההמשפטישלהקרקע #עורךדין #אדריכל #ngmc #הנחהראלית #תכנוןפנימי #תכנוןהמטבח #הנמכותגבסותאורה #בחירתהחיפויים #כליםסנטריים #תכניתחשמל